为规范和加强我市存量房交易配套制度建设，保障存量房交易资金安全，维护房地产交易双方当事人的合法权益，我局根据有关法律法规规定制订了《宿迁市市区存量房交易资金监管办法（暂行）》（以下简称《办法》），现将有关情况解读如下：
一、制定背景
随着我市房地产市场的快速发展，存量房（二手房）交易作为我市商品房交易的重要组成部分，日趋活跃，发展前景可观。但在实际交易过程中，由于交易资金监管体系的缺失，买卖双方因房屋权属转移或房款交付所产生的纠纷时有发生，甚至出现个别不良中介挪用客户交易资金等违规行为，严重损害了人民群众的切身利益，社会反响强烈。我局结合本地实际制定了适宜本地的监管制度，以实现“政府监管、专款专户、全程监督”的管理模式，有效保障交易资金安全。
二、制定依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《房地产经纪管理办法》（住建部、发改委、人社部2011年第8号令）；
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）；
《住房城乡建设部房屋交易与产权管理工作导则的通知》（建办房〔2015〕45号）；
住房城乡建设部等七部委《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）；
《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）。
三、主要内容
《办法》共五章二十二条，包括：制定目的及依据、适用范围、有关部门职责、监管资金性质、资金孳息、适用情形，监管单位、银行、经纪机构职责，办理流程、解除监管的情形及后续处理，监管单位、银行、经纪机构禁止性行为，有关法律责任等内容。
（一）明确资金监管实行自愿原则
《办法》第八条规定：“交易双方当事人签订存量房买卖合同时，可自愿选择是否进行交易资金监管”。在中央不断强调深化“放管服”改革，优化营商环境的背景下，是否进行资金监管应由资金的所有者自主选择，监管部门不宜进行强制性规定，但要提供监管制度供给。同时参考其它地市做法，存量房资金监管现大多实行自愿原则。
（二）明确监管部门职责
市住房和城乡建设局是存量房交易资金监管工作的主管部门。市房地产业发展中心负责市区存量房交易资金的具体监管工作，包括房屋交易资金监管系统平台的开发建设、使用管理、统计监测、实现部门之间信息数据的互联互通，开立、公布和管理市区存量房资金专用监管账户等。
市自然资源和规划局、市住房公积金管理中心、人民银行宿迁市分行、金融监管总局宿迁监管分局等监管单位按照各自职责配合做好存量房交易资金监管工作。
监管银行应当制定和完善存量房交易资金监管业务操作规程，加强内部管理，做好资金专用监管账户管理、批贷前置、核查房地产经纪机构备案信息、反馈资金专用监管账户收支情况等工作，为群众提供优质高效的服务。
（三）简化办理流程，科技赋能资金监管服务
为优化交易资金监管办理流程，提升服务水平和群众满意度，我局利用科技赋能资金监管，打造数字智能监管体系，实现从房源发布、房源核验、网签备案、监管协议签订、交易资金自动划拨、到资金支取退款的全链条线上闭环运作，助力市区存量房市场平稳、健康发展。
（四）落实“带押过户”政策，真正做到便民利企
在传统的二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭贷款，普遍采用“先赎楼再过户”模式，即卖方需要提前筹集资金还清贷款，解除原有抵押，才能办理过户手续。而后买方将房产再次抵押，获得银行贷款。在实际操作中，“赎楼”的方式往往是买方提前支付购房款垫付或是卖方自行筹措“过桥”资金。对买方而言，提前垫资后可能面临房屋不交付的情况；对卖方而言，筹措‘过桥’资金成本会大幅增加，且为了配合买方的贷款，房产需先完成过户，可能落得过户后拿不到房款的境地。因此买卖双方都承担着较大风险。
为解决上述问题，我局在《办法》第十三条对“带押过户”的政策提法、办理流程进行了明确规定，同时搭建可联通住建、不动产登记、住房公积金、商业银行的监管系统，使“带押过户”政策能够实际落地实施。相比传统交易模式，“带押过户”模式将分散于不同阶段的转移、抵押、抵押注销等环节合并办理，为买卖双方和金融机构提供了更便捷、高效、安全的服务，可最大程度满足房屋交易双方需求，进一步激活市区房地产市场活力，促进住房相关产业消费的提升。
（五）明确解除资金监管的情形
为避免后续纠纷，《办法》列举了解除资金监管的几种情形。第一项是属于交易双方主动协商终止交易或解除资金监管的情形；第二项是因房屋存在查封或争议导致无法办理不动产登记的；第三项是司法机关、仲裁机构发生法律效力的法律文书确认交易终止的；第四项属于兜底性条款。
宿迁市住房和城乡建设局
2023年9月22日